Comprar departamento para rentar: ¿el ROI realmente sobrevive a la hipoteca?

"Compra un departamento, pásalo a renta, se paga solo." Esa frase está en todos los reels de inversión inmobiliaria. La matemática real, en México 2026, casi nunca da así. Lo que sí da — y por eso miles de personas lo siguen haciendo — es algo más sutil: plusvalía + amortización + apalancamiento + ventaja fiscal. Pero hay que entender los números antes de firmar.

Esta guía es para inversionistas: alguien que ya tiene su vivienda principal (o no la necesita), tiene capacidad financiera para un segundo crédito hipotecario, y está evaluando si comprar un departamento para rentarlo es realmente una buena decisión. No vamos a venderte ilusiones. Te vamos a mostrar la cuenta completa.

El caso base: un departamento típico en una zona rentable

Vamos a hacer la cuenta con un caso realista. Departamento en una zona con demanda de renta, precio promedio.

Datos del activo:

• Precio: $2,500,000
• Ubicación: zona céntrica o cercana a transporte público (CDMX, GDL, MTY)
• Tamaño: 2 recámaras, 65-75 m²
• Renta mensual estimada: $14,000 (referencial; depende de zona y acabados)

Datos del crédito:

• Enganche 20%: $500,000
• Monto del crédito: $2,000,000
• Plazo: 20 años
• Tasa referencial: 9.4% (tasa estimada de mercado 2026)
• Mensualidad estimada: $18,620

Tasa referencial. La tasa final depende del perfil del solicitante, historial crediticio, aforo, y políticas vigentes del banco. Crédito de inversión típicamente requiere mejor perfil que crédito a vivienda principal.

Lo que casi nadie te muestra: el cash flow real

Aquí es donde la matemática del "se paga solo" se cae. Veamos qué sale realmente de tu bolsillo cada mes en los primeros años.

Cifras referenciales. Mantenimiento de condominio varía $1,500-$4,000 según torre. El predial varía por estado. ISR aplica el régimen de arrendamiento; con declaración de deducción ciega son aproximadamente 17%-21% efectivo sobre la renta bruta para arrendadores personas físicas. Vacancia y mantenimiento son provisiones estimadas.

Lee bien: estás poniendo $12,110 de tu bolsillo cada mes durante los primeros años. La renta no cubre ni el 75% del pago hipotecario, menos los gastos asociados. El depto NO se paga solo.

Eso son $145,320 al año que sales del bolsillo. Más los $500,000 del enganche y los ~$200,000 de gastos de cierre. El primer año de la inversión te cuesta ~$845,000 en efectivo.

Si los números son tan malos, ¿por qué la gente sigue haciéndolo?

La respuesta: estás comprando 4 cosas a la vez, no solo cash flow

Cuando inviertes en un departamento con hipoteca, no estás comprando ingreso pasivo. Estás comprando 4 activos simultáneos. El cash flow es solo uno, y muchas veces el menos importante.

1. Plusvalía (lo más subestimado)

Datos del INEGI y SHF: en ciudades mexicanas con demanda real, el precio de los inmuebles crece entre 4% y 7% anual nominal. Para nuestro depto de $2.5M:

• A 5 años, valor estimado: $3,100,000 (asumiendo 4.5% anual)
• A 10 años: $3,830,000
• A 20 años: $5,800,000

Plusvalía acumulada a 20 años: $3,300,000.

2. Amortización (el otro motor silencioso)

Cada mensualidad que pagas tiene una parte que es interés (gasto puro) y otra que es capital (estás comprando equity). Al inicio del crédito casi todo es interés; al final casi todo es capital. Pero pagas el crédito completo.

Para un crédito de $2,000,000 a 20 años al 9.4%:

• Total a pagar: $4,468,800
• Total de intereses: $2,468,800
• Capital amortizado: $2,000,000

A los 10 años (mitad del crédito), tendrías ya ~$430,000 de capital amortizado (los primeros años casi todo es interés). A los 20 años, lo tienes totalmente liberado.

Tu inquilino, con su renta, paga aproximadamente el 75% de cada mensualidad durante 20 años. Si la renta sube con inflación (5% anual) y la mensualidad está fija (crédito a tasa fija):

• Año 1: renta $14,000 vs mensualidad $18,620 → tú pones $4,620
• Año 10: renta ~$22,800 vs mensualidad $18,620 → renta CUBRE el pago + sobra
• Año 15: renta ~$29,000 → cobertura amplia
• Año 20: crédito liquidado, todo lo que renta es ingreso neto

El cash flow negativo de los primeros años se neutraliza alrededor del año 7-10 si la renta sube con inflación. A partir de ahí, el activo empieza a ser rentable en cash flow además de plusvalía.

3. Apalancamiento (el truco financiero)

Estás controlando un activo de $2,500,000 con $500,000 de capital propio. Tu leverage es 5:1. Si el departamento sube 5% al año, ese 5% se calcula sobre $2.5M ($125,000), pero la rentabilidad real para ti se calcula sobre tu inversión inicial de $500,000 — eso es 25% anual sobre capital invertido solo por plusvalía, sin contar lo demás.

Ningún instrumento financiero retail en México te da apalancamiento 5:1 con riesgo controlado.

4. Deducibilidad y ventaja fiscal

Si declaras la renta del depto bajo el régimen de arrendamiento, puedes deducir:

• 35% del ingreso bruto como "deducción ciega" (sin comprobantes), o
• Gastos comprobados: intereses hipotecarios (deducibles ~100%), predial, mantenimiento, seguros, depreciación del 5% anual del valor de construcción

En la mayoría de los casos, los gastos comprobados son mayores al 35%, así que conviene la deducción de gastos. Esto significa que el ISR real sobre la renta puede ser del 8%-12% efectivo, no del 30%-32% nominal.

La ventaja fiscal específica depende de tu situación: si tienes otros ingresos, tu tasa marginal de ISR, si vas a deducir gastos comprobados o ciega. Consulta a un contador antes de tomar la decisión.

El cálculo del retorno total

Resumiendo todo para los 20 años del crédito:

Proyección con supuestos optimistas pero referenciales. Una vacancia más alta, mantenimiento extraordinario, o estancamiento de plusvalía en una zona específica pueden reducir significativamente el resultado. Igualmente una zona con plusvalía acelerada puede mejorar.

Sobre una inversión inicial de $700,000, son 5.9x en 20 años, o aproximadamente 9.5% anual compuesto neto. Comparable con un buen portafolio de inversión, pero con un activo tangible, palanca financiera, y cobertura natural contra inflación (la renta sube con inflación).

Cuándo NO conviene comprar para rentar

La cuenta anterior es honesta pero asume cosas que no siempre se dan. No conviene si:

1. No tienes capacidad para sostener $12,000+ mensuales de cash flow negativo durante 7-10 años. Si pierdes el empleo o la renta se cae, vendes apurado con pérdida.
2. La zona no tiene demanda real de renta. Comprar en una colonia que parece prometedora pero tiene 25% de vacancia es desastre. Verifica con corredores locales antes.
3. Cuentas con el departamento como tu único activo de inversión. Pones todos tus huevos en un solo inmueble, en una sola ciudad. Diversifica.
4. Esperas cash flow positivo desde el primer mes. No vas a tenerlo. Si no tienes paciencia o cash colchón, no es para ti.
5. El precio de compra está claramente sobrevaluado. Compraste en pico, vas a tardar 5-7 años solo en recuperar el precio de entrada.

Cómo Hypothek estructura un crédito de inversión

Comprar para rentar requiere un crédito hipotecario distinto al de vivienda principal. Los bancos lo evalúan distinto, las tasas pueden ser ligeramente más altas, y los plazos pueden ser menores. Lo que hacemos cuando trabajamos con inversionistas:

1. Análisis del flujo proyectado: corremos el cash flow del proyecto con la renta esperada de la zona específica (no genérica), gastos reales, y tu capacidad de aporte. Si el proyecto no aguanta, te lo decimos antes de firmar.
2. Comparativa de bancos para inversión: no todos los bancos son iguales para crédito de inversión. Algunos pesan más el ingreso por renta esperada en el cálculo de tu capacidad, lo que cambia drásticamente cuánto puedes pedir. Comparamos los que sí lo hacen.
3. Estructuración fiscal: te conectamos con contadores que saben de arrendamiento para que escojas el régimen fiscal óptimo desde el día uno (la diferencia entre régimen general y deducción ciega puede ser ~$30,000 al año en impuestos).
4. Capacidad para un segundo crédito: si ya tienes un crédito hipotecario activo, los bancos suman ambas mensualidades para calcular tu DTI (debt-to-income). Algunos toleran 35%, otros 40%. Te decimos cuáles son tus opciones reales antes de buscar el departamento.

Próximo paso

Si estás evaluando un departamento específico para inversión, agenda una evaluación sin costo en hypothek.mx/contacto. Te corremos el cash flow real de ese activo, con la renta esperada de su zona, los gastos reales, y los bancos que mejor califican tu perfil para crédito de inversión. Si los números no dan, te decimos también. Eso te ahorra 6-12 meses de un activo que no funciona.

También puedes hacer un cálculo inicial en nuestro simulador ajustando el monto al crédito de inversión que estás considerando.

La información presentada es de carácter educativo y referencial. Las proyecciones de plusvalía, vacancia y rendimiento están basadas en promedios históricos de mercado mexicano y no constituyen garantía de resultados futuros. La rentabilidad real de cualquier inversión inmobiliaria depende de la zona específica, el activo seleccionado, la gestión del arrendamiento, las condiciones macroeconómicas y las políticas tributarias vigentes. Antes de invertir, consulta con un asesor financiero y un contador. Hypothek no garantiza aprobación de crédito ni resultados específicos de inversión.