El enganche es probablemente la cifra que más quita el sueño a quienes quieren comprar su primera casa. ¿Cuánto necesito? ¿10%? ¿20%? ¿30%? La respuesta no es única, y depende del tipo de crédito, el banco, y tu perfil.

En esta guía te explico los porcentajes reales que están aplicando los bancos en 2026, qué significa el "aforo" bancario, y cuál es la diferencia real entre un enganche del 10% versus uno del 20% o 30%.

¿Qué es el enganche y por qué existe?

El enganche es el monto que pagas de tu propio bolsillo al momento de comprar la casa. Es tu aportación inicial. El banco financia el resto.

¿Por qué existe? Para el banco, es una forma de reducir su riesgo. Si tú aportas el 20% del valor de la propiedad, el banco solo presta el 80%. Si algo sale mal y hay que ejecutar la garantía, el banco tiene un colchón.

Para ti, el enganche también es importante: entre más aportes de entrada, menos deuda tendrás, menos intereses pagarás, y mejor tasa podrías conseguir.

Aforo bancario: el concepto clave

Los bancos hablan de "aforo", que es el porcentaje máximo que están dispuestos a financiar sobre el valor de la propiedad.

Aforo del 90% significa que el banco presta hasta el 90% del valor y tú aportas el 10% restante de enganche.

Aforo del 80% significa que el banco presta hasta el 80% y tú aportas el 20%.

En México, el aforo más común en banca comercial en 2026 es del 90%, es decir, enganche mínimo del 10%. Pero no todos los bancos lo ofrecen a todos los perfiles.

Enganche mínimo por tipo de crédito

Crédito bancario tradicional (asalariados)

La mayoría de los bancos comerciales ofrece hasta 90% de aforo, lo que se traduce en un enganche mínimo del 10%.

Bancos con aforo del 90% confirmado en 2026:

  • Santander: hasta 90% de aforo, enganche mínimo 10%. Tasa desde 8.95%.
  • Banorte: hasta 90% de aforo, enganche mínimo 10%. Tasa desde 9.95%, Premium desde 9.15%.
  • MIFEL: hasta 90% de aforo, enganche mínimo 10%. Tasa desde 9.4%, sin comisión por apertura en campaña actual.
  • HSBC: hasta 90% de aforo, enganche mínimo 10%. Tasa desde 9.65%.
  • Scotiabank: hasta 90% de aforo, enganche mínimo 10%. Tasa desde 9.9%, proceso digital vía PRESTO 2.0.
  • Inbursa: hasta 90% de aforo, enganche mínimo 10%. Tasa fija 11.0%, sin penalización por prepago.
  • Banregio: hasta 90% de aforo, enganche mínimo 10%. Fuerte presencia en norte del país.
  • BX+: hasta 90% de aforo, enganche mínimo 10%. Considera ingresos brutos, solo 5 documentos para iniciar.

Afirme ofrece hasta 95% de aforo en algunos casos, lo que baja el enganche hasta el 5%. Es una de las opciones más accesibles para quienes tienen poco ahorrado, aunque la tasa es más alta (10.8%).

INFONAVIT

Si tienes subcuenta de vivienda en INFONAVIT, ese dinero funciona como tu enganche. Dependiendo de tu saldo y puntos, INFONAVIT puede financiar hasta el 90% del valor de la vivienda.

En algunos casos, si el saldo de tu subcuenta es bajo, necesitarás aportar efectivo adicional para completar el enganche.

Importante: INFONAVIT no otorga créditos en efectivo. El monto se deposita directo a la cuenta del vendedor o desarrolladora al firmar.

COFINAVIT (crédito conyugal INFONAVIT + banco)

COFINAVIT es una de las mejores opciones para reducir el enganche. Combinas tu subcuenta de INFONAVIT (que sirve como enganche) con un crédito bancario.

Banorte COFINAVIT: financia hasta el 97% del valor de la vivienda. Eso significa que tu enganche puede ser tan bajo como el 3%, si tu subcuenta INFONAVIT cubre ese monto.

MIFEL COFINAVIT: financia hasta el 97%, tasa desde 9.60%.

Afirme COFINAVIT: también hasta el 95%-97% según perfil.

Esta es una excelente opción si tú o tu pareja tienen INFONAVIT y quieren comprar una casa de mayor valor.

Crédito para independientes

Los bancos suelen ser más conservadores con independientes. El aforo típico es del 80%, lo que implica un enganche mínimo del 20%.

Algunos bancos como BX+ consideran ingresos brutos y pueden ofrecer hasta 90% de aforo si los estados de cuenta son sólidos.

MIFEL y HSBC también evalúan a independientes con buen historial crediticio para aforar hasta 90%, pero depende del perfil.

Crédito conyugal (dos acreditados)

Cuando suman ingresos de dos personas (matrimonio o concubinato), el banco puede ofrecer mejor aforo. Muchos bancos suben el aforo hasta 90%-95% al tener dos fuentes de ingreso comprobables.

Banorte y Afirme destacan en créditos conyugales con aforar alto.

Ejemplo práctico: ¿cuánto necesitas según el valor de la casa?

Veamos tres escenarios reales:

Casa de $2,000,000 MXN

  • Enganche 10% (aforo 90%): $200,000 MXN de enganche, el banco presta $1,800,000.
  • Enganche 20% (aforo 80%): $400,000 MXN de enganche, el banco presta $1,600,000.
  • Enganche 30% (aforo 70%): $600,000 MXN de enganche, el banco presta $1,400,000.

Casa de $3,500,000 MXN

  • Enganche 10%: $350,000 MXN de enganche, el banco presta $3,150,000.
  • Enganche 20%: $700,000 MXN de enganche, el banco presta $2,800,000.
  • Enganche 30%: $1,050,000 MXN de enganche, el banco presta $2,450,000.

Casa de $5,000,000 MXN

  • Enganche 10%: $500,000 MXN de enganche, el banco presta $4,500,000.
  • Enganche 20%: $1,000,000 MXN de enganche, el banco presta $4,000,000.
  • Enganche 30%: $1,500,000 MXN de enganche, el banco presta $3,500,000.

¿Más enganche = mejor tasa?

En teoría sí, pero en la práctica no siempre.

Algunos bancos ofrecen tasas preferenciales si aportas 20% o más de enganche, porque ven menos riesgo. Pero en 2026, la diferencia de tasa entre un enganche del 10% y uno del 20% suele ser marginal: entre 0.10% y 0.30% anual.

Ejemplo hipotético: si con 10% de enganche te ofrecen 9.5% de tasa, con 20% podrías conseguir 9.3%. La diferencia en pago mensual es pequeña comparada con el esfuerzo de ahorrar 10% adicional.

Lo que sí cambia de forma importante es el monto de tu mensualidad. Entre menos pidas prestado, menos pagas cada mes y menos intereses totales.

¿Qué pasa si solo tengo el 5% ahorrado?

Tienes dos caminos:

  1. Buscar Afirme con aforo del 95% (enganche 5%). La tasa será más alta (10.8%), pero es viable.

  2. COFINAVIT: si tienes INFONAVIT, tu subcuenta puede cubrir parte o todo el enganche. Banorte y MIFEL financian hasta el 97%.

  3. Esperar y seguir ahorrando. A veces es mejor tomarte 6-12 meses más para llegar al 10% y acceder a tasas más competitivas.

¿Y si tengo más del 30% ahorrado?

Excelente. Tendrás varias ventajas:

  • Menor monto de crédito, menos intereses totales.
  • Mejor capacidad de negociación con el banco.
  • Mensualidades más bajas, lo que reduce tu relación deuda/ingreso.
  • Mayor probabilidad de aprobación.

Pero cuidado: no vacíes toda tu liquidez. Necesitas reserva para gastos notariales (8%-10% del valor de la casa), avalúo (entre $8,000 y $15,000 MXN según el banco y la zona), mudanza, y un fondo de emergencia.

Errores comunes al calcular el enganche

1. Confundir el enganche con el "total a pagar de entrada"

El enganche es solo una parte. También pagas:

  • Avalúo bancario ($8,000-$15,000).
  • Gastos notariales (8%-10% del valor de la casa, incluye escrituración, impuestos, derechos).
  • En algunos casos, comisión por apertura (aunque varios bancos la han eliminado en 2026).

2. No considerar la subcuenta INFONAVIT como parte del enganche

Si tienes INFONAVIT, ese saldo ES tu enganche. No necesitas sacarlo en efectivo; se aplica directo al pago de la casa.

3. Asumir que todos los bancos aceptan el mismo aforo

Cada banco tiene políticas distintas. Algunos bancos solo aforarán el 80% si eres independiente o si la casa está en zona rural.

4. No preguntar por programas especiales

Algunos bancos tienen campañas temporales con aforo mejorado o sin comisión por apertura. Vale la pena comparar.

¿Cómo saber cuál es el enganche ideal para ti?

No hay una respuesta única. Depende de tres factores:

  1. Tu capacidad de ahorro actual. Si ya tienes el 20% ahorrado y te quedan 6 meses de gastos como reserva, adelante. Si apenas llegas al 10% y no tienes colchón, piénsalo dos veces.

  2. Tu flujo mensual. Un enganche más alto reduce la mensualidad, pero si eso te deja sin liquidez, es riesgoso.

  3. El costo de oportunidad. Si ese dinero adicional lo puedes invertir en algo que rinda más que la tasa hipotecaria, quizá conviene dar menos enganche y invertir la diferencia. Pero en la práctica, pocas inversiones de bajo riesgo superan hoy el 9%-10% anual.

¿Qué bancos son más flexibles con el enganche?

Según lo que estamos viendo en 2026:

  • Afirme: hasta 95% de aforo, el más flexible para enganches bajos.
  • Banorte y MIFEL: COFINAVIT hasta 97%, ideal si tienes INFONAVIT.
  • BX+: flexible con independientes, considera ingresos brutos.
  • Santander, HSBC, Scotiabank: 90% de aforo estándar, buen equilibrio entre tasa y enganche.

Cómo preparar tu enganche sin morir en el intento

1. Define el rango de precio de la casa

Si sabes que quieres comprar en $2.5M-$3M, calculas que necesitas entre $250,000 y $300,000 de enganche (al 10%).

2. Suma gastos iniciales

Enganche + avalúo + notariales + reserva. Para una casa de $3M, calcula al menos $550,000-$600,000 disponibles en total.

3. Automatiza el ahorro

Separa un % fijo de tu ingreso cada quincena en una cuenta dedicada. No la toques.

4. Usa tu aguinaldo, bonos, o rendimientos

Cualquier ingreso extra va directo al enganche.

5. Revisa tu subcuenta INFONAVIT

Si tienes saldo, considéralo como parte del enganche. Puedes consultarlo en Mi Cuenta INFONAVIT.

Conclusión: el enganche ideal es el que puedes pagar sin descapitalizarte

En 2026, el enganche mínimo más común es del 10% (aforo 90%). Si tienes INFONAVIT y accedes a COFINAVIT, puedes bajar hasta 3%-5% en algunos casos. Si eres independiente, espera aportar al menos 20%.

Pero el enganche "ideal" no es el mínimo que te aceptan, es el que te permite:

  • Conservar liquidez para emergencias.
  • Acceder a una buena tasa.
  • Tener mensualidades manejables.
  • No hipotecar (literalmente) tu estabilidad financiera.

En Hypothek trabajamos con más de 20 bancos. Comparamos las condiciones vigentes de cada uno, evaluamos tu perfil, y te ayudamos a estructurar la estrategia de enganche que más te convenga. Sin costo directo para ti (el banco nos paga la comisión al cerrarse el crédito); tú solo cubres avalúo y gastos notariales.

¿Quieres saber cuánto te prestaría cada banco con tu enganche actual? Usa nuestro simulador en hypothek.mx/simulador o agenda una asesoría sin costo en hypothek.mx/contacto. También por WhatsApp en wa.me/525531545918.

Disclaimer obligatorio: Este contenido es informativo y se basa en condiciones vigentes de mercado al momento de publicación (julio 2026). Las tasas, CAT, aforar, comisiones y requisitos están sujetos a cambio sin previo aviso y dependen de las políticas internas de cada institución financiera y del perfil de cada solicitante. Hypothek no otorga créditos; somos asesores independientes. La aprobación final y condiciones las determina el banco. Consulta siempre con tu asesor las condiciones específicas aplicables a tu caso.