Cuando pides un crédito hipotecario, el banco no financia el 100% del proceso. Además del enganche, los gastos de escrituración e impuestos por la adquisición corresponden al comprador. En la práctica, los costos de escrituración pueden estar entre un 4% y 7% del valor de la propiedad, dependiendo del estado y del valor declarado.
Este monto sorprende a muchas personas que por primera vez compran casa. En esta guía te explicamos qué incluyen los gastos notariales, cuánto debes presupuestar según tu caso y cómo evitar sorpresas al firmar.
¿Qué son los gastos notariales y por qué existen?
Los gastos notariales son los costos relacionados con la formalización de trámites que deben realizarse ante un notario público. En México son obligatorios, ya que permiten garantizar que la operación sea segura y reconocida legalmente.
Cuando compras con crédito hipotecario, el notario:
- Verifica la historia legal del inmueble
- Inscribe la propiedad a tu nombre en el Registro Público
- Formalizan la garantía hipotecaria a favor del banco
- Gestiona el pago de impuestos de adquisición
- Expide la escritura pública que te acredita como propietario
Sin escrituración, legalmente no eres dueño. Por eso este trámite es obligatorio y tiene un costo.
Desglose: ¿qué incluyen los gastos notariales?
Este rubro contempla los gastos de escrituración de la casa, los honorarios del notario que la realiza, impuestos de adquisición y derechos de registro. Los gastos notariales incluyen diferentes conceptos, como los gastos de escrituración, los honorarios del notario, los impuestos de adquisición y los derechos de registro.
Veamos cada uno:
1. Honorarios del notario
Los honorarios notariales es el pago al notario por sus servicios al redactar y autorizar la escritura pública. Estos honorarios se calculan en función del valor de la propiedad y pueden variar de una región a otra.
Del costo total de los gastos notariales, el 85% se destina al pago de impuestos, derechos e inscripciones —como la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, el Certificado de Libertad de Gravamen, constancias y prediales—; mientras que el 15% restante corresponde al pago de los servicios del notario.
En otras palabras: la mayor parte de lo que pagas NO es ganancia del notario, sino impuestos y derechos oficiales.
2. Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)
El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es el impuesto estatal más fuerte (conocido en algunos estados como Traslado de Dominio). En 2026, las tasas varían entre el 2% y el 5% del valor de la propiedad.
El monto de este impuesto se calcula con base en el valor más alto entre el precio de compraventa acordado entre el vendedor y el comprador, el valor comercial o avalúo del inmueble, y el valor catastral establecido por la Tesorería de la Ciudad de México.
Ejemplo hipotético: si compras en CDMX una casa de $2,000,000 MXN, el ISAI puede rondar entre $80,000 y $100,000 MXN.
3. Derechos de Registro Público de la Propiedad
Derechos de Registro: El pago para inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro Público de la Propiedad.
El registro es un proceso estatal, y sus costos pueden variar según la entidad federativa. Sin embargo, se puede esperar que este gasto sea de alrededor del 0.5% del valor de la propiedad.
4. Avalúo hipotecario
El banco exige que un perito valuador certificado determine el valor comercial del inmueble. En México, el costo suele calcularse como un porcentaje del valor del inmueble, generalmente entre el 0.2% y el 0.5% del valor concluido.
En una operación de compraventa con crédito hipotecario, el comprador es quien paga el avalúo, ya que es un requisito indispensable que le pide el banco o la institución financiera (como Infonavit) para autorizar el préstamo.
Ejemplo hipotético: casa de $2,000,000 → avalúo de entre $4,000 y $10,000 MXN.
5. Certificados, trámites y otros gastos administrativos
Incluyen:
- Certificado de libertad de gravamen
- Boleta predial actualizada
- Constancias de no adeudo
- Copias certificadas de escrituras
- Trámites catastrales
Estos montos son menores pero acumulan.
¿Cuánto debes presupuestar según el estado?
Con base en aranceles notariales e ISAI vigentes en 2026, Querétaro encabeza el ranking nacional con una tasa efectiva estimada superior al 7%, seguida de la Ciudad de México y Quintana Roo. La diferencia principal radica en el esquema del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), que en entidades con tasa progresiva puede incrementar el costo total del trámite hasta en un 30% frente a estados con tasa fija.
El monto se estima en el 7% del valor del inmueble en la CDMX (varía en cada estado de la República Mexicana).
Por ejemplo, si compras un departamento con un valor de $2,000,000 MXN, el costo total de escrituración puede ir de $80,000 a $140,000 MXN.
En otras entidades el costo puede ser menor, entre 4% y 6%.
Tabla orientativa (valores aproximados para una propiedad de $2,000,000):
| Concepto | Rango estimado (MXN) |
|---|---|
| ISAI (2%-5%) | $40,000 - $100,000 |
| Honorarios notariales | $20,000 - $40,000 |
| Derechos de Registro (0.5%) | $10,000 |
| Avalúo (0.2%-0.5%) | $4,000 - $10,000 |
| Certificados y trámites | $5,000 - $10,000 |
| Total estimado | $79,000 - $170,000 |
Importante: consulta con tu asesor las condiciones específicas vigentes en tu estado.
¿Qué NO incluyen los gastos notariales?
- Enganche: lo pagas al vendedor o desarrollador antes de firmar.
- Comisión por apertura del banco: algunos bancos la cobran, otros no. Revisa tu contrato.
- Seguros del crédito: vida y daños; se pagan durante la vida del crédito.
- Gastos de mudanza, remodelación o muebles: son aparte.
¿Quién paga los gastos notariales: comprador o vendedor?
En México por ley corresponden al comprador. Sin embargo, en la práctica es negociable.
En algunos casos:
- El vendedor puede absorber una parte menor (no el ISAI).
- En desarrollos nuevos el desarrollador a veces cubre los honorarios notariales como promoción.
Pero la regla general: el comprador cubre escrituración completa.
Cómo presupuestar correctamente antes de firmar
Paso 1: Define el valor de la propiedad
Usa el precio pactado o el valor que arroje el avalúo (el que sea mayor).
Paso 2: Identifica tu estado
La tasa del ISAI cambia por estado. Consulta el tabulador vigente 2026.
Paso 3: Suma todos los conceptos
- ISAI (2%-5% del valor)
- Honorarios notariales (1%-2%)
- Registro Público (~0.5%)
- Avalúo (0.2%-0.5%)
- Certificados y trámites ($5,000-$10,000)
Paso 4: Pregunta al notario antes de firmar
Debido a que no hay un precio establecido, tienes que acudir directamente a la notaría para conocer los costos, ya que cada estado tiene sus propias tarifas.
Exige un presupuesto por escrito antes de firmar escrituras.
Paso 5: Separa el dinero antes de la firma
Los gastos notariales se cubren en efectivo o transferencia el día de la firma. Si no los tienes listos, la firma se pospone.
¿El avalúo es obligatorio en todos los casos?
El avalúo determina la base gravable del ISAI cuando el valor catastral es menor al precio pactado. Para créditos bancarios e Infonavit es obligatorio. Solo en algunos supuestos de Jornada Notarial puede omitirse.
Si compras de contado, técnicamente podrías evitarlo en ciertos casos. Pero con crédito es requisito obligatorio del banco.
Errores comunes que encarecen tus gastos notariales
1. No revisar adeudos del vendedor
Adeudos Pendientes: Predial y servicios (agua, luz, mantenimiento) deben estar liquidados al 100% para poder firmar.
Si el vendedor tiene predial atrasado, puede retrasar la firma o generar costos extra.
2. No pedir cotización previa al notario
Propiedades con el mismo valor y en la misma ciudad pueden pagar costos muy distintos. El costo final puede variar hasta 3x dependiendo si se trata de: Compra venta, Donación, Cesión de derechos, Sucesión hereditaria.
Solicita presupuesto por escrito antes de comprometerte.
3. Confundir valor catastral con valor comercial
El ISAI se paga sobre el valor más alto. Si el avalúo sale mayor que el valor catastral, pagarás sobre el avalúo.
4. No reservar el dinero a tiempo
Los gastos notariales se pagan en efectivo o transferencia en la firma. Muchos compradores olvidan separar ese monto del crédito que les autorizó el banco.
¿Puedes deducir los gastos notariales de impuestos?
No directamente. Pero:
Los intereses reales pagados por créditos hipotecarios de casa habitación son deducibles en tu declaración anual de ISR, siempre que el valor del inmueble no exceda 750,000 UDIS (aproximadamente $5.8 millones MXN).
Los gastos notariales NO son deducibles, pero sí forman parte del costo de adquisición si algún día vendes la casa (para efectos de cálculo de ganancia).
Recomendaciones prácticas antes de firmar
- Pide al notario un presupuesto desglosado: honorarios, ISAI, registro, certificados.
- Verifica que el vendedor no tenga adeudos: predial, agua, mantenimiento.
- Confirma quién cubre qué: en tu contrato de compraventa define claramente quién paga escrituración.
- Reserva entre 5% y 8% del valor de la propiedad para gastos notariales, dependiendo de tu estado.
- Pregunta si hay promociones: algunos desarrolladores cubren honorarios notariales en lanzamientos.
- Revisa la UMA vigente 2026: El valor UMA 2026 es de $117.31 pesos diarios, $3,566.22 pesos mensuales y $42,794.64 pesos al año. Algunos trámites y derechos se calculan en UMAs.
Cómo te acompañamos en Hypothek
En Hypothek comparamos las 20+ instituciones financieras más importantes de México. Estructuramos tu expediente y te acompañamos hasta la firma notarial.
No otorgamos créditos. No somos banco. Somos tu asesor independiente.
Sin costo directo para ti: el banco paga nuestra comisión una vez formalizado el crédito. Tú cubres únicamente avalúo y gastos notariales (que pagarías de todos modos).
Si necesitas calcular tu viabilidad antes de arrancar, usa nuestro simulador: hypothek.mx/simulador
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Checklist: ¿Estás listo para cubrir tus gastos notariales?
- Sé el valor de la propiedad (precio pactado o avalúo)
- Conozco la tasa de ISAI en mi estado
- Pedí presupuesto por escrito al notario
- Verifiqué que el vendedor no tenga adeudos
- Tengo separado entre 5% y 8% del valor en efectivo o cuenta
- Confirmé que el banco NO financia los gastos notariales
- Revisé si el desarrollador cubre algún concepto
Si marcaste todas, estás listo para firmar sin sorpresas.
Disclaimer obligatorio: Este contenido es informativo y educativo. Las tasas, comisiones, CAT y condiciones de cada banco están sujetas a cambio sin previo aviso y dependen del perfil crediticio de cada solicitante. Las cifras presentadas son referenciales y pueden variar según políticas vigentes de cada institución y entidad federativa. Hypothek NO otorga créditos hipotecarios; somos una firma de asesoría independiente. Consulta siempre con un asesor certificado las condiciones específicas aplicables a tu caso antes de tomar decisiones financieras. Gastos notariales, avalúo y trámites corren por cuenta del solicitante. La información sobre bancos y productos proviene de fuentes públicas verificadas; confirmamos disponibilidad y vigencia en tiempo real al momento de tu solicitud.